STJ esclarece a responsabilidade por dívida condominial anterior à arrematação

O entendimento do tribunal

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça reafirmou que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, isto é, estão vinculadas à titularidade do imóvel e podem ser transmitidas ao novo proprietário.

Nos leilões, o arrematante pode responder por débitos condominiais anteriores quando o ônus estiver informado no edital ou quando ficar demonstrado que ele teve ciência inequívoca da dívida antes da aquisição.

A importância do edital e da ciência prévia

O edital deve apresentar os ônus relevantes para que o interessado avalie o custo real da arrematação antes de oferecer o lance. A informação permite considerar a dívida condominial na análise econômica do negócio.

Segundo os precedentes considerados pelo STJ, a ausência da informação no edital não transfere automaticamente a dívida ao arrematante. Contudo, a ciência comprovada por outro meio pode ser suficiente, conforme as circunstâncias do processo.

Responsabilidade do antigo proprietário

O tribunal também esclareceu que a transmissão da obrigação ao novo titular não libera automaticamente quem era proprietário quando as cotas venceram.

Em relação ao antigo titular, a dívida pode continuar existindo como obrigação pessoal. Por isso, quando o valor obtido com a arrematação não for suficiente para quitar o crédito, a cobrança do saldo remanescente pode prosseguir contra ele.

O caso julgado

No processo, o próprio condomínio credor arrematou o imóvel por valor inferior ao total da dívida. A antiga proprietária pediu o encerramento da cobrança, sustentando que a obrigação teria sido integralmente transferida ao arrematante.

O STJ rejeitou essa interpretação e permitiu o prosseguimento do cumprimento de sentença quanto ao saldo, pois a arrematação não extinguiu a responsabilidade pessoal formada durante o período em que a executada era titular do imóvel.

Dívida condominial não é dívida tributária

A orientação trata especificamente de cotas de condomínio. Ela não deve ser confundida com a regra aplicável aos tributos anteriores à arrematação judicial, cuja responsabilidade possui disciplina própria no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional.

A análise de um leilão deve separar débitos condominiais, tributários e outros ônus, verificando para cada um deles a legislação aplicável, o conteúdo do edital e os documentos do processo.

Possíveis efeitos práticos

Antes do lance, é recomendável examinar o edital, a matrícula do imóvel, os autos da execução e as informações do condomínio. O valor da arrematação, isoladamente, pode não representar o custo total da aquisição.

Depois do leilão, a definição de quem responde por determinado débito depende da natureza da obrigação, da ciência prévia do arrematante e das particularidades do caso concreto.

Referência do julgamento

O julgamento ocorreu no REsp 2.197.699, pela Terceira Turma do STJ, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi. O acórdão foi publicado em 8 de setembro de 2025.